Le viager « classique » a de nombreux inconvénients. Monetivia propose une formule alternative pour les seniors de plus de 70 ans qui peuvent récupérer un capital correspondant jusqu’à 70 % de la valeur de leur bien immobilier sans déshériter leurs enfants. De leur côté, les investisseurs ne sont pas lésés quelle que soit la durée de vie des vendeurs.
Par Corine Moriou
Bien sûr vous vous rappelez de l’excellent film Le viager avec Michel Serrault dans le rôle d’un vaillant retraité, propriétaire d’une maison à Saint-Tropez, qui enterre un à un les membres de la famille Galipeau à l’origine du viager. Et vous vous dîtes « Pourquoi pas moi ? ». Mais tout le monde n’a pas la chance de vivre centenaire ! Le viager n’a pas très bonne réputation, car l’acheteur est toujours soupçonné de parier sur la mort de l’usufruitier. Par ailleurs, les seniors qui ont des enfants préfèrent ne pas recourir au viager afin de ne pas les pénaliser. En cas de décès prématuré, c’est l’acheteur qui fait une bonne affaire sur le dos du vendeur. Le plus souvent, les seniors sont propriétaires de leur logement (3/4 des plus de 60 ans en France) et ils aspirent à une meilleure qualité de vie. Avec des retraites qui stagnent et des soins médicaux moins bien remboursés, les fins de mois des babyboomeurs et de leurs aînés sont parfois difficiles. A cela s’ajoutent les frais correspondant aux risques de dépendance en fin de vie : aides à domicile, maisons de retraite, Ehpad…
Alors comment monétiser son patrimoine immobilier sans prendre le risque de déshériter ses descendants ?
La société Monetivia a lancé une solution alternative en partenariat avec Allianz alliant démembrement de propriété et contrat d’assurance. Ce n’est pas un viager, mais cela ressemble à un viager. « Plus le vendeur vit longtemps, plus le gain de l’investisseur augmente. On fait un pari sur la vie plutôt que sur la mort, à l’opposé du viager », souligne Thomas Abinal, co-fondateur de Monetivia. Le contrat Monetivia s’adresse au vendeur d’un bien immobilier ayant plus de 70 ans et lui garantit, ainsi qu’à ses héritiers, de percevoir dans tous les cas quasiment 100 % de la valeur de son bien. Le senior perçoit entre 50 et 70 % de la valeur de son appartement ou sa maison (alors que dans le cadre d’une vente en viager il perçoit environ 20%) contre la nue-propriété cédée à l’investisseur. Le senior conserve l’usufruit pendant une durée de 10 à 20 ans, selon son âge au moment de la transaction. Pendant cette période, le vendeur peut habiter son appartement ou le louer, mais contrairement au viager, l’acquéreur ne lui verse aucune rente viagère.
Monetivia élimine l’aléa lié à la durée de vie qui oppose vendeur et acheteur de deux façons. D’abord au moyen d’un complément de prix versé par l’acheteur aux héritiers du vendeur si ce dernier venait à décéder de façon prématurée. Ensuite, via une assurance qui elle, couvre l’acheteur au cas où le vendeur continue à occuper le bien à l’extinction de l’usufruit. Dans ce cas, l’assurance souscrite auprès d’Allianz versera une rente à l’acquéreur. A noter qu’à l’inverse, si le vendeur quitte les lieux (maison de retraite ou décès), c’est lui qui percevra la rente.
Cette formule est séduisante. Monetivia transforme un patrimoine immobilier dormant et coûteux en projets de vie et un patrimoine financier qui peut être placé et générer des revenus.
Avec un capital conséquent, le vendeur se réapproprie son destin et se donne les moyens d’envisager l’avenir avec sérénité. Il peut améliorer son quotidien, se faire plaisir, faire de nouveaux projets (voyage, décoration, humanitaire…) ou bien aider ses enfants ou petits-enfants. Ainsi, les générations sont réconciliées au sein d’une famille au lieu d’être déchirées par l’ombre d’un viager qui plane au-dessus de la tête du patriarche. Au mieux, celui-ci aide les plus jeunes. Au pire, les descendants ne sont pas lésés au moment de l’héritage. De son côté, l’acheteur connaît dès le départ le montant maximum qu’il devra verser et il est couvert par une assurance si la durée de vie du vendeur va au-delà de la période de l’usufruit.
Maud, 80 ans, Paris 7 ème vend son appartement en nue-propriété
Maud est propriétaire d’un appartement de 102 m2 dans le 7 ème arrondissement de Paris. Elle a choisi de vendre la nue-propriété de son bien dans le cadre d’un contrat Montevia, en conservant un usufruit de 15 ans. Son appartement est estimé à 1 045 000 euros. La somme se décompose ainsi : 676 000 euros pour la nue-propriété et 369 000 euros pour les 15 ans d’usufruit.
Sur le montant de la nue-propriété soit 676 000 euros, il est perçu des frais de commercialisation (3,5% de la valeur vénale) et il est souscrit une assurance de type rente différée: 36 575 euros + 39 850 = 76 484 euros soit 676 000 euros – 76 434 = 599 566 nets. Maud perçoit donc immédiatement 599 566, soit 57,2 % de la valeur de son bien.
Première hypothèse
Maud décède au cours des 15 prochaines années. L’acheteur verse aux héritiers un complément de prix qui est dégressif selon le nombre d’années pendant lesquelles Maud a disposé de l’usufruit de son appartement. Il sera, par exemple, de 220 000 euros si elle décède au cours de la cinquième année et de 91 000 euros la 10 ème année de l’usufruit. Ainsi les héritiers ne sont pas lésés par un décès prématuré à la différence du viager.
Deuxième Hypothèse
Si Maud atteint 95 ans au bout de 15 ans, elle a alors touché 100 % de la valeur de son bien immobilier en additionnant le capital reçu immédiatement et les 15 ans d’utilisation de l’appartement. Elle peut néanmoins continuer à habiter chez elle : l’assurance se déclenche et verse une rente à l’acheteur qui percevra au minimum 20 300 euros par an, c’est le minimum garanti par Allianz ; Si elle souhaite quitter son appartement, par exemple pour rejoindre un Ehpad, c’est elle qui percevra cette somme. L’acheteur pourra alors disposer du bien immobilier pour le vendre ou le louer.
Dans les deux cas, le système de l’assurance permet à l’investisseur de ne pas être perdant. Et Maud peut rêver à devenir une « nouvelle » Jeanne Calment qui est restée chez elle jusqu’à 122 ans.
