SCI : Gérer son patrimoine immobilier en famille

Vous envisagez d’aider vos enfants à s’installer ? Vous souhaitez leur transmettre un bien immobilier ? La SCI est peut-être la solution qu’il vous faut…
Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est un groupement créé par plusieurs associés (deux personnes au minimum) qui souhaitent détenir en commun un ou plusieurs immeubles. Outil idéal pour acheter et gérer un bien en famille, elle permet également d’organiser et de réduire le coût de la transmission. Cependant elle ne résout pas tous les problèmes.

Voici quelques éléments qui vous aideront à vous faire une opinion.

Optimiser l’achat et la gestion d’un bien immobilier

Une Société Civile permet d’associer les enfants, parents et grands-parents dans un achat immobilier, qu’il s’agisse de la résidence secondaire ou de la maison de famille.

Les associés ne sont pas directement propriétaires du patrimoine de la SCI, mais sont titulaires de parts de la société selon l’apport de chacun.

L’avantage : on peut conserver le bien tout en obtenant des liquidités en cas de revente des parts.

La SCI : un esprit de famille

En dehors du cadre de la SCI, si vous possédez un bien avec plusieurs personnes (achat, succession), vous vous retrouvez sous le statut de l’indivision. Un partage peut alors être provoqué et conduire à une vente du bien dans de mauvaises conditions.

La SCI permet, elle, d’organiser une répartition du bien puisque ses membres détiennent uniquement des parts sociales (plus faciles à partager qu’un logement).

En outre, un seul associé ne peut exiger la dissolution de la SCI, ainsi, si un enfant veut se séparer du patrimoine acquis, il lui suffira de céder ses parts au lieu de forcer la vente du bien pour toucher sa part en numéraire.

Pour une transmission plus accessible

Sur le plan successoral, la SCI permet de transmettre un patrimoine immobilier à ses proches en passant, partiellement et légalement, au travers des droits de succession.

Chaque parent peut en effet transmettre ses parts à hauteur de 50 000 €, tous les dix ans. La valeur de la part transmise sera calculée sur une valeur nette, déduite, le cas échéant, du passif (emprunt bancaire par exemple).

Ainsi, les enfants seront progressivement majoritaires au niveau des parts, et détiendront à terme la pleine propriété pour un coût financier faible. La donation de parts à des enfants, avec réserve d’usufruit, est également possible. Dans ce cas, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété des parts.

Enfin, comme la cession des parts de SCI est très difficile, leur valeur est mécaniquement diminuée de 20%.

Avantage : les droits de succession sont réduits d’autant, ce qui ne peut que conforter les parents à recourir à un tel montage.

La SCI n’est pas un remède fiscal

Contrairement à ce que l’on peut penser, la détention d’un bien immobilier au travers d’une société civile, ne procure aucun avantage fiscal particulier.

La SCI étant fiscalement transparente, les associés de la SCI seront soumis à l’impôt sur le revenu en fonction des revenus fonciers perçus.

Au regard de l’ISF, chacun des associés est tenu de déclarer, en fonction du nombre de ses parts, la valeur du bien, diminuée, éventuellement, du passif.

Les pièges à éviter

Si l’achat ou la transmission d’un immeuble peuvent s’effectuer dans de meilleures conditions grâce à une SCI, seule une analyse personnalisée permettra de dire si la constitution d’une Société Civile est adaptée à votre situation.

De même, être associé comporte des risques, car il faut s’entendre pour prendre certaines décisions (vente, rachats de parts…). Mieux vaut donc être bien accompagné dans votre démarche.

Comment constituer sa SCI ?

• Désigner le gérant : pour les SCI familiales, c’est généralement l’un des associés, voire deux en cogestion. Mais il peut s’agir d’une tierce personne.
• Rédiger les statuts : c’est la partie la plus délicate. Il faut notamment y préciser le rôle et le pouvoir du gérant, déterminer le capital et sa répartition (la valeur des parts sociales, les apports en numéraires, le pourcentage de chaque associé…)
• Trouver un nom : tout est permis, une appellation fantaisiste, le nom d’un des associés… Mais il faut vérifier avant tout à l’Institut National de la Propriété Intellectuelle que le nom choisi n’est pas déjà utilisé.
• Enregistrer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés : Le formulaire de déclaration de société est à retirer auprès du Centre de Formalité des Entreprises situé au Greffe du Tribunal de Commerce.
• La SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé. Comptez entre 1000 et 2 500 € d’honoraires d’avocat ou de notaire pour la rédaction des statuts.

François Dumel de l’agence immobilière Agencima nous donne quelques conseils et informations importantes sur la SCI :

Un mineur peut être associé avec l’accord de ses représentants légaux.En revanche, il y aura lieu de prévoir l’intervention du juge pour certaines décisions ultérieurs (accord donné en assemblée générale pour la vente d’un bien. La présence de mineurs dans une SCI est donc à manier avec précaution .
Sauf disposition statutaire, le gérant est réputé nommé pour la durée de la société. Il est donc important ,en fonction de l’objet de la sci de limiter ou non dans les statuts la durée du mandat. Ses fonctions cessent à la fin de son mandat. Il est important de prévoir dans les statuts les conditions de révocations .
Le gérant représente la société et il l’engage dans la limite de l’objet social. Ce sont les associés qui déterminent les pouvoirs du gérant dans les statuts.
La cession de la majorité des parts d’un sci ou d’un nombre de parts conduisant l’acquéreur à devenir majoritaire peut être soumise au droit de préemption urbain ,sauf s’il s’agit d’une sci constituée exclusivement entre parents et allies jusqu’au 4 ième degré inclus.
Chaque associé personne physique ,est imposée sur l’impôt sur le revenu proportionnellement à ses parts dans le capital social. Mais sur option des associés, la sci peut être soumise à l’impôt sur les sociétés.

Les avantages

• La SCI permet de fixer des statuts personnalisés ; sa gestion est donc adaptée aux besoins des associés.
• Elle évite les aléas de l’indivision et facilite la transmission d’un patrimoine.
• Elle offre la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux
• Imputation du déficit sur l’IRPP pour chaque associé
• Immobilier locatif possible (Loi De Robien, Borloo, DOM-TOM…)
• Unicité du résultat à l’I.S

Les inconvénients

• Il est plus difficile de vendre des parts sociales d’une SCI qu’un bien immobilier.
• Le fonctionnement d’une SCI nécessite de tenir une comptabilité, de convoquer une assemblée générale tous les ans et de réaliser un bilan annuel. Sinon, l’administration fiscale pourra déclarer la SCI fictive et procéder à sa liquidation et à d’éventuels redressements pour abus de droit.
• Imposition sur le revenu global avec taux moyen d’imposition supérieur à 33,33 %
• Opération irrévocable et lourde
• Pas de report déficitaire possible.
• Calcul des plus-values selon les plus-values professionnelles.

Exemple de transmission

M. et Mme DUBOIS souhaitent transmettre à leurs trois enfants un immeuble commun évalué 450 000 €. En cas de donation de l’immeuble, chaque enfant se voit attribuer un tiers de la valeur de l’immeuble, soit 150 000 €.

Supposons qu’une SCI a été constituée pour détenir l’immeuble, si le capital est divisé en 450 parts de 1000 €, les parents pourront décider de donner 100 parts à chacun de leurs enfants et ne leur transmettre le solde qu’à l’issue d’une période de 10 ans. La donation des 100 parts par enfant sera évaluée à 100 000 € (100 x 1000 €), correspondant à 50 000 € transmis chacun par le père et la mère.

La base taxable est alors ramenée à 0 par le jeu de l’abattement. Dix ans plus tard, M. et Mme DUBOIS donneront progressivement à leurs enfants la totalité de leurs parts en profitant des abattements de 50 000 € tous les dix ans.

Au moment de leur décès, il n’y aura aucun droit de succession à payer.